martes, 11 de septiembre de 2012

Duda: ¿Puedo iniciar una demanda de arrendamiento inmobiliario aunque mi contrato de arrendamiento no esté registrado ante la tesorería?

Sí. Lo único que se requiere para iniciar una controversia en materia de arrendamiento inmobiliario, de acuerdo al Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, es exhibir el contrato de arrendamiento. Eso de acuerdo al siguiente artículo:

Artículo 958.- Para el ejercicio de cualesquiera de las acciones previstas en este título, el actor deberá  exhibir  con  su  demanda  el  contrato  de  arrendamiento  correspondiente,  en  el caso  de haberse celebrado por escrito.

En la demanda, contestación, reconvención y contestación a la reconvención, las partes deberán ofrecer las pruebas que pretendan rendir durante el juicio, exhibiendo las documentales que tengan en su poder o el escrito sellado mediante  el cual se hayan solicitado los documentos  que no tuvieran en su poder en los términos de los artículos 96 y 97 de este Código.
Lo anterior se confirma en un precedente ubicado en los anales de jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal:
TOMO 238 AÑO 10 QUINTA ÉPOCA OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE 1999 MATERIA DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO

REGISTRO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO ANTE TESORERÍA, SU OMISIÓN NO IMPIDE QUE SURTA EFECTOS JURÍDICOS ENTRE LAS PARTES.- El hecho de que el arrendador haya omitido registrar el contrato de arrendamiento inmobiliario ante la Tesorería del Distrito Federal, no es obstáculo para que surta efectos entre las partes que lo celebraron.

Dudas: ¿El arrendador está obligado a dar recibos fiscales al inquilino?

Falso. En el pasado, con el objeto de demorar las controversias de arrendamiento inmobiliario, algunos inquilinos alegaban durante el juicio que sus caseros no les entregaban recibos fiscales, desviando con esto el fondo del asunto a la materia fiscal. Afortunadamente, existen precedentes tanto en el fuero local como en el federal que confirman que el arrendador NO está obligado a proporcionar recibos fiscales a su inquilino.
 
Al respecto existen los siguientes precedentes:
ANALES DE JURISPRUDENCIA DEL TSJDF

TOMO 238 AÑO 10 QUINTA ÉPOCA OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE 1999 MATERIA DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO

RECIBOS FISCALES, EL ARRENDADOR NO ESTÁ OBLIGADO A EXPEDIRLOS SI NO FUERON CONVENIDOS.- Al no contemplarse en el Código Civil disposición alguna que obligue al arrendador a expedir a favor del arrendatario recibos fiscales que amparen el pago de las pensiones rentísticas a su cargo, el juzgador deberá declarar improcedente dicha prestación, salvo que se hubiere convenido lo contrario.
TESIS DE LA SCJN

Época: Novena Registro: 162 651 Instancia: Primera Sala Tipo Tesis: Tesis Aislada Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Localización: XXXIII, Marzo de 2011 Materia(s): Civil Tesis: 1a. IV/2011 Pág. 457

ARRENDAMIENTO. FORMAS DE CUMPLIR CON LA OBLIGACIÓN DEL ARRENDADOR DE OTORGAR EL RECIBO DE PAGO RESPECTIVO PARA EFECTOS DEL ARTÍCULO 2428-E, SEGUNDO PÁRRAFO, DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL.

El recibo de pago es el documento de autoría del acreedor que contiene los elementos necesarios del pago realizado por el deudor respecto de una obligación, por lo que constituye el medio idóneo para demostrar el pago. Sin embargo, actualmente existen documentos que al cumplir con la misma función, también pueden considerarse "recibos" de pago, como la ficha de depósito bancario, los registros de transferencias bancarias realizadas por medios físicos o electrónicos y, en general, los documentos análogos que demuestren el pago. Por tanto, si el arrendatario puede tener acceso a cualquiera de los documentos indicados, cada vez que realiza el pago de una pensión rentística, debe considerarse, para efectos del artículo 2428-E, segundo párrafo, del Código Civil para el Distrito Federal, que el arrendador ha cumplido con la obligación de otorgar el recibo de pago respectivo, sobre todo cuando la generación del documento de que se trate proviene de un medio de pago pactado por las partes en el contrato respectivo.

Contradicción de tesis 123/2010. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Tercero y Noveno, ambos en Materia Civil del Primer Circuito. 1o. de diciembre de 2010. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: Juan N. Silva Meza. Secretario: Rodrigo de la Peza López Figueroa.

De lo anterior se desprende que, si bien todos los ciudadanos estamos obligados al pago de impuestos, esto no puede ser usado como excusa para el incumplimiento de un contrato de arrendamiento inmobiliario por parte de un inquilino y menos como argumento para desviar el fondo de la litis en una controversia de arrendamiento inmobiliario.

lunes, 10 de septiembre de 2012

¿Qué hacer cuando un juicio de divorcio se prolonga indefinidamente?

En el mejor de los casos, cuando ocurre una ruptura en el matrimonio, el cónyuge que abandona el hogar común, proporciona alguna dirección o forma de contacto, para que el procedimiento de divorcio se efectúe de común acuerdo y en buenos términos. Sin embargo, esto no siempre es el caso. Dándose situaciones en los que uno de los cónyuges se ausenta indefinida y arbitrariamente, sin proporcionar datos mediante los cuales pueda ser contactado. 
 

Cuando esa situación se presenta y una de las partes quiere disolver el vínculo matrimonial, ésta debe de afrontar un proceso que suele ser largo y complicado. En el caso del Distrito Federal, llegan a darse casos en los que de la relación matrimonial no se procrearon hijos, por lo que no hay necesidad de un régimen de custodia ni de reclamar alimentos, pero aun así, la resolución por la que se decreta el divorcio se posterga indefinidamente por el juzgador, únicamente por que uno de los cónyuges no se presenta a contestar la demanda de divocio.
 
 
Comúnmente los jueces en materia familiar en el Distrito Federal justifican su negativa a decretar la disolución del matrimonio, aludiendo a disposiciones legales como el artículo 272-B del Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal, que a la letra dice:
 
 
Artículo 272-B.- Tratándose de divorcio, el juez lo decretará una vez que se haya contestado la solicitud  presentada  o en  su  defecto,  haya  precluido  el término  para  contestarla.  En caso  de diferencias en los convenios propuestos, el juez, dentro de los cinco días siguientes, citará a las partes para promover el acuerdo entre las pretensiones expuestas en los citados convenios. De no ser así, se procederá en los términos del artículo 287 del Código Civil para el Distrito Federal, y 88 de este ordenamiento

La aplicación estricta del dispositivo legal citado; provoca en muchos casos, que personas a las que no las une ya ningún vínculo afectivo o de convivencia, continúen en un matrimonio que no es más que una ficción jurídica;  prolongando el proceso, de forma que tenga que solicitarse que la parte demandada sea notificada por edictos, previo a que se siga el juicio en rebeldía.

 
Esta aplicación de la ley, rigorista y burocrática, actua en perjuicio de la libertad individual y contradice la definición de matrimonio, presente en el Código Civil del Distrito Federal, que a la letra dice: 


Artículo 146.- Matrimonio es la unión libre de dos personas para realizar la comunidad de vida, en donde ambos se procuran respeto, igualdad y ayuda mutua. Debe celebrarse ante el Juez del Registro Civil y con las formalidades que estipule el presente código.

¿Cómo cualquier operador jurídico con el mínimo de rigor interpretativo puede justificar mantener a la fuerza un matrimonio en el que no hay ni comunidad de vida, ni ayuda mutua, apelando sólo a la burocratización de la justicia?
 
 
Afortunadamente, apelando al Derecho de los Tratados y a los Derechos Humanos integrados mediante Reforma del año 2011 a la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, otorga la posibilidad para que la Justicia Federal, mediante el Juicio de Amparo, otorgue las sentencias que divorcio los jueces de lo familiar se niegan a conceder, esto gracias a RESOLUCIÓN DE FECHA 18 DE ENERO DE 2012
 
 
Mediante dicha resolución, La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) determinó ejercer su facultad de atracción para conocer de un amparo promovido por una señora en el cual impugnó la negativa del juez competente para disolver su vínculo matrimonial, mismo que solicitó con fundamento en la causal de divorcio necesario por la separación de los cónyuges por más de un año. La importancia de atraer el asunto y si el caso lo permite, radica en que la Sala estará en posibilidad de establecer criterios en relación a si dicha determinación judicial es violatoria del derecho fundamental a la dignidad humana, establecido en el artículo 1° constitucional, toda vez que para la quejosa la negativa referida implica condenar a dos personas a continuar unidas en matrimonio, aun contra su voluntad.
 
 
Lo anterior se resolvió en sesión de 18 de enero del año en curso, al fallar la facultad de atracción 254/2011. El presente asunto tiene su origen en la materia familiar, en donde en el juicio natural se solicitó por la ahora quejosa la disolución del vínculo matrimonial con fundamento en lo dispuesto por el artículo 4.90 del Código Civil del Estado de México, que prevé como causa de divorcio necesario la separación de los cónyuges por más de un año, independientemente del motivo que haya originado la separación. El juez familiar competente declaró improcedente su acción y, en apelación, se confirmó dicha determinación. Inconforme, la ahora quejosa promovió amparo. El tribunal que conoció del mismo solicitó a este Alto Tribunal ejerciera su facultad de atracción.  La Primera Sala estimó ejercer la facultad de atracción del amparo directo 602/2011, del índice del Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, en virtud que el problema en él planteado cumple con los requisitos de interés y transcendencia.
 
En este sentido, sin prejuzgar sobre el fondo del asunto, se estará en la posibilidad de analizar si la autoridad jurisdiccional violó o no el derecho a la dignidad humana de la quejosa, al resolver que no es procedente su causal de divorcio intentada y, por ende, que la misma tiene obligación de continuar unida en matrimonio a otra con la cual, aduce, ya no la une ningún vinculo afectivo.
 
Estas noticias son alentadoras, pues sientan precedentes que confirman el derecho a la libertad y dignidad de las personas, para decidir sobre algo tan importante como es el vínculo matrimonial.

Si su caso es parecido, no dude en contactarme, ya que atenderé con toda seriedad su asunto, esperando resolverlo en el menor tiempo posible.

lunes, 18 de junio de 2012

Divorcio Administrativo


Esta modalidad de divorcio tiene su fundamento en el artículo 272 del Código Civil  Para el D.F.  y tiene por objeto el facilitar la disolución del vínculo matrimonial.

Para que el divorcio administrativo sea procedente se requiere que:
  • Haya transcurrido un año o más de la celebración del matrimonio
  • Ambos cónyuges convengan en divorciarse, sean mayores de edad y hayan liquidado la sociedad conyugal de bienes (sólo si están casados bajo ese régimen patrimonial).
  • La cónyuge no esté embarazada, no tengan hijos en común o teniéndolos sean mayores de edad, y éstos no requieran alimentos o alguno de los cónyuges.
Si dichos requisitos son cumplidos, el Juez del Registro Civil, previa identificación de los cónyuges, levantará un acta en que los declarará divorciados y hará la anotación correspondiente en la del matrimonio anterior.
Es importante mencionar que el artículo 272 del Código Civil menciona que en el caso de que los cónyuges no cumplan con los supuestos exigidos, el divorcio así obtenido no producirá efectos y además podrían aplicarse sanciones previstas en las leyes.

En resumen, esta modalidad de divorcio permite facilitar el divorcio para los casos en los cuales no hay un acreedor alimentario (hijos, por ejemplo) y ambos contrayentes desean la disolución del matrimonio.
Para tramitar esta modalidad de divorcio, se requiere presentar un escrito de promoción ante el registro civil, acompañado de la debida documentación, con el fin de acreditar los hechos expresados por los contrayentes.

El costo de este procedimiento es de $3,000.00 M.N. que incluyen:
  • Asesoría para la gestión de los documentación necesaria para el trámite.
  • Escrito de promoción del divorcio administrativo.
  • El Convenio de separación de bienes (de ser necesario).
  • Notificación y audiencia.
  • Copia de la Sentencia de divorcio.
  • Oficio turnado al Registro Civil para la anotación del divorcio.
El procedimiento se efectúa de forma discreta y respetuosa, con el objetivo de que en el menor tiempo posible -y evitando conflictos innecesarios- pueda recuperar la paz y reiniciar su vida. Para citas o mayor información comuníquese al 044-55-2499-4095

Redacción y Adecuación de Contratos de Arrendamiento Inmobiliario


El contrato es un acto jurídico bilateral que se constituye por el acuerdo de voluntades de dos o más personas y que produce ciertas consecuencias jurídicas (creación o transmisión de derechos y obligaciones) debido al reconocimiento de una norma de derecho.

Si bien en papelerías puede, por unos pesos, comprar un formato de contrato de arrendamiento, el clausulado de estos no será acorde a sus necesidades específicas o a las características de su inmueble y en el peor de los casos, no son redactados tomando en cuenta las últimas reformas en materia legal; pudiendo contener cláusulas inválidas en detrimento de su certeza jurídica.

La seguridad que un contrato de arrendamiento redactado por un especialista en derecho contemplando sus necesidades, es una inversión que le garantiza la adecuada protección de su bien inmueble.

El costo de redacción de un contrato de arrendamiento es de $1500 pesos, que incluyen:

  • Adecuación del clausulado del contrato a sus necesidades específicas
  • Fundamentación Legal del Contrato
  • Escrito adjunto con la explicación del fundamento legal del clausulado.

Para citas o mayor información comuníquese al 044-55-2499-4095 o deje sus datos en el formulario en esta página, para que lo contactemos a la brevedad.

Rescisión de Contratos de Arrendamiento Inmobiliario



¿Su inquilino se niega a pagar y/o a desocupar el inmueble? En este caso, le ofrecemos los siguientes servicios:

  • Convenio de rescisión de contrato: mediante esta vía se gestiona con su inquilino el compromiso por escrito para que éste desocupe su propiedad, ahorrándose usted con esto un largo proceso judicial y obteniendo de manera pronta el total dominio sobre su inmueble.
  • Demanda de rescisión de contrato de arrendamiento: ante un juzgado se presenta una acción en la cual usted exige el pago de las rentas vencidas a su inquilino o su aval y/o el desalojo de su propiedad.

El costo de este servicio se calcula caso por caso, partiendo de examinar su contrato de arrendamiento, así como los datos del aval de su inquilino (de haberlo) y la ubicación del inmueble; tras lo cual proceden los actos necesarios para resolver su problema.


Para citas o mayor información comuníquese al 044-55-2499-4095 o deje sus datos en el formulario en esta página, para que lo contactemos a la brevedad.

Cobranza De Pagares Vencidos


 
¿Tiene un pagaré a su nombre y su obligado se niega a pagar? En ese caso, usted puede recuperar el monto adeudado, más el pago de intereses  moratorios, convencionales y legales. El cobro de títulos de crédito (pagarés, en este caso) se realiza mediante juicio ejecutivo mercantil.

Para este procedimiento se requiere que presente el  pagaré vencido; una vez hecho esto se realiza un estudio sobre la viabilidad del cobro del mismo. Partiendo de esto, se inicia el Juicio Ejecutivo Mercantil ante el Juzgado Correspondiente; solicitando las debidas medidas cautelares con las cuales se asegure el pago de la cantidad adeudada.

Se da el debido seguimiento al procedimiento hasta que se emita una sentencia mediante la cual usted pueda obtener los bienes embargados al deudor o recuperar su dinero.
El costo de este servicio se calcula caso por caso teniendo por base la cantidad adeudada y la solvencia del deudor y el o los terceristas involucrados. 

Para citas o mayor información comuníquese al 044-55-2499-4095 o deje sus datos en el formulario en esta página, para que lo contactemos a la brevedad.